Marder in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten von Mietern
Wenn nachts der Marder über dem Schlafzimmer poltert, stellt sich für Mieter schnell die Frage: Wer muss handeln und wer zahlt? Dieser Beitrag erklärt Rechte und Pflichten im Mietverhältnis sachlich und mit Verweis auf fachkundige Beratung.
Marderbefall als Mangel der Mietsache
Ein Marder, der sich im Dach eines Mietshauses einnistet, kann einen Mangel der Mietsache darstellen. Entscheidend ist, ob die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch spürbar beeinträchtigt ist, etwa durch nächtliches Poltern und Kratzen, durch Geruch oder durch Schäden. Liegt ein solcher Mangel vor, hat der Mieter in der Regel Ansprüche gegenüber dem Vermieter. Die folgenden Ausführungen geben den allgemeinen Rahmen wieder; im Einzelfall sollte man sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.
Die Pflichten des Vermieters
Der Vermieter schuldet die Überlassung der Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand und muss diesen erhalten. Daraus folgt in der Regel:
- Er ist verpflichtet, den Marderbefall beseitigen beziehungsweise abwehren zu lassen, also den Marder zu vergrämen.
- Er muss bauliche Vorkehrungen gegen ein erneutes Eindringen treffen, etwa die Zugänge marderdicht verschließen lassen.
- Die Kosten der akuten Bekämpfung trägt grundsätzlich der Vermieter; nach verbreiteter Auffassung darf er sie nicht ohne Weiteres als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Voraussetzung ist allerdings meist, dass der Mieter den Mangel ordnungsgemäß angezeigt hat.
Die Pflichten des Mieters
Auch der Mieter hat Obliegenheiten:
- Mangel anzeigen: Der Befall muss dem Vermieter unverzüglich und am besten schriftlich gemeldet werden, mit Beschreibung der Beeinträchtigung (Geräusche, Geruch, Uhrzeiten).
- Frist setzen: Dem Vermieter sollte eine angemessene Frist zur Abhilfe eingeräumt werden.
- Mitwirken: Der Mieter muss Handwerkern und Fachbetrieben den nötigen Zugang gewähren.
- Keine Eigenmächtigkeit: Eigenmächtige, kostspielige Maßnahmen ohne Abstimmung können problematisch sein.
Mietminderung: möglich, aber maßvoll
Ist die Wohnnutzung durch den Marder erheblich beeinträchtigt, kommt eine Mietminderung in Betracht. Gerichte haben je nach Schwere unterschiedliche Quoten anerkannt; in Fällen erheblichen Befalls wurden Minderungen im Bereich von etwa zwanzig bis dreißig Prozent für gerechtfertigt gehalten. Wichtig: Die konkrete Höhe hängt stark vom Einzelfall ab, und eine zu hohe oder unberechtigte Minderung kann im Extremfall den Mietvertrag gefährden. Bevor man die Miete kürzt, sollte man sich daher unbedingt beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt absichern. Eine eigenmächtige Schätzung der Quote ist riskant.
So gehen Sie als Mieter vor
- Beobachten und dokumentieren: Notieren Sie Geräusche, Uhrzeiten, Gerüche und Schäden, machen Sie Fotos. Bei der Einordnung hilft Marder erkennen.
- Schriftlich melden: Zeigen Sie den Mangel dem Vermieter an und setzen Sie eine Frist zur Abhilfe.
- Reaktion abwarten: Geben Sie dem Vermieter Gelegenheit, einen Fachbetrieb zu beauftragen.
- Beratung einholen: Klären Sie eine mögliche Mietminderung vorab mit Mieterverein oder Anwalt.
Wer trägt welche Schäden?
Schäden am Gebäude (Dämmung, Dach) sind Sache des Vermieters und gegebenenfalls seiner Wohngebäudeversicherung. Für Ihren eigenen Hausrat ist Ihre Hausratversicherung zuständig. Wie die Versicherungen im Detail greifen, erläutert Marderschaden: Wer zahlt?.
Vermieter darf vorbeugend handeln
Das Recht schützt nicht nur den Mieter. Auch der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, sein Gebäude zu erhalten, und darf bei drohendem oder bestehendem Marderbefall geeignete bauliche Maßnahmen ergreifen, etwa Zugänge sichern oder einen Fachbetrieb beauftragen. Mieter müssen solche Erhaltungs- und Schutzmaßnahmen in zumutbarem Umfang dulden und den nötigen Zugang gewähren. Beide Seiten profitieren davon, früh und sachlich zu kommunizieren: Der Mieter meldet den Befall, der Vermieter reagiert zügig, und gemeinsam wird das Gebäude dauerhaft marderdicht gemacht, statt sich in einem Streit über die Mietminderung festzufahren.
Eigentümer im Mehrfamilienhaus
Wohnen Sie in einer Eigentumswohnung, ist die Lage anders gelagert. Das Dach und die Gebäudehülle gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, sodass über Maßnahmen und Kosten die Eigentümergemeinschaft entscheidet, meist im Rahmen einer Beschlussfassung über die Hausverwaltung. Einzelne Eigentümer sollten den Befall daher der Verwaltung melden, statt eigenmächtig am Gemeinschaftseigentum zu arbeiten. Auch hier gilt: Bei Unsicherheit über Zuständigkeiten und Kostenverteilung hilft fachkundige Beratung.
Wenn der Vermieter nicht reagiert
Bleibt der Vermieter trotz Anzeige und Fristsetzung untätig, gibt es weitere mietrechtliche Möglichkeiten, von der Mietminderung bis hin zur Ersatzvornahme. Diese Schritte sind rechtlich anspruchsvoll und fehleranfällig, weshalb hier fachkundige Beratung besonders wichtig ist. Anlaufstellen sind der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
Fazit
In der Regel ist der Vermieter verpflichtet, einen Marderbefall beseitigen zu lassen und das Gebäude marderdicht zu machen, während der Mieter den Mangel anzeigen und Zugang gewähren muss. Eine Mietminderung ist bei erheblicher Beeinträchtigung möglich, sollte aber wegen der Risiken immer abgesichert werden. Für die fachgerechte Beseitigung und dauerhafte Sicherung steht das BIOVEX-Netzwerk Vermietern wie Hausverwaltungen zur Verfügung.