Mietrecht: Wer ist verantwortlich und wer zahlt?
Wildtiere im Mietshaus werfen schnell die Frage auf, wer handeln und wer zahlen muss. In der Regel ist der Vermieter für Beseitigung und bauliche Sicherung zuständig, während der Mieter den Befall anzeigen und unter Umständen die Miete mindern kann.
Grundsatz: Der Vermieter schuldet eine mangelfreie Wohnung
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten. Ein Marder im Dach, Tauben am Balkon oder ein Waschbär auf dem Dachboden können diesen Zustand beeinträchtigen. In der Regel ist es daher Sache des Vermieters, für die Beseitigung der Tiere und die bauliche Sicherung gegen erneutes Eindringen zu sorgen. Das gilt besonders dann, wenn der Befall mit dem Zustand des Gebäudes zusammenhängt – etwa durch undichte Dachbereiche.
Kosten der akuten Bekämpfung: keine Betriebskosten
Ein häufiger Streitpunkt ist die Umlage. Kosten, die einem Vermieter für die akute Schädlings- oder Wildtierbeseitigung entstehen, darf er in der Regel nicht als laufende Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Anders kann es bei regelmäßig wiederkehrenden, vorbeugenden Maßnahmen liegen, wenn diese im Mietvertrag wirksam als umlagefähig vereinbart sind. Die genaue Abgrenzung ist Einzelfallsache und im Zweifel juristisch zu klären.
Die Pflichten des Mieters
Auch der Mieter hat Obliegenheiten. Er muss einen Mangel – also den Befall – dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB), damit dieser handeln kann. Wer den Befall verschweigt und dadurch Folgeschäden entstehen lässt, riskiert eigene Haftung. Außerdem darf der Mieter den Befall nicht selbst verursacht oder verschuldet haben – etwa durch das Anlocken von Tieren oder das Offenlassen von Zugängen.
Mietminderung: möglich, aber an Bedingungen geknüpft
Beeinträchtigt der Befall die Nutzung der Wohnung erheblich, kann nach § 536 BGB eine Mietminderung in Betracht kommen. Wichtig ist die Abstufung:
- Die bloße Anwesenheit eines Tieres (etwa auf einem nicht genutzten Dachboden) rechtfertigt für sich genommen meist keine Minderung.
- Kommt es zu konkreten Beeinträchtigungen – etwa erheblichem nächtlichen Lärm, Geruch oder Hygieneproblemen –, kann eine Minderung gerechtfertigt sein.
Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Gerichte haben bei erheblichem Marderlärm im Dachbereich je nach Fall Minderungen in einer Größenordnung von rund zehn bis dreißig Prozent für möglich gehalten. Solche Quoten sind aber stets Einzelfallentscheidungen und nicht ohne Weiteres übertragbar.
Vor einer eigenmächtigen Mietminderung sollten Mieter den Mangel dokumentieren, den Vermieter schriftlich zur Beseitigung auffordern und sich im Zweifel beraten lassen.
Schadensersatz bei Untätigkeit
Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach oder gerät mit der Beseitigung in Verzug, kann er dem Mieter für daraus entstehende Schäden ersatzpflichtig sein. Auch deshalb ist die rechtzeitige, schriftliche Anzeige des Mangels so wichtig – sie dokumentiert, ab wann der Vermieter Kenntnis hatte.
Wer zahlt am Ende?
Vereinfacht gilt: Die Kosten der Beseitigung und baulichen Sicherung trägt in der Regel der Vermieter, sofern der Mieter den Befall nicht zu vertreten hat. Welche Beträge dabei zusammenkommen können, zeigt Was kostet die fachgerechte Entfernung?. Geht es um ein geschütztes Tier, sind zusätzlich die artenschutzrechtlichen Vorgaben zu beachten – siehe Recht: Was ist erlaubt, was verboten?.
Sonderfall Wohnungseigentum
Lebt das Tier in einer Eigentumswohnung oder im gemeinschaftlichen Dach einer Wohnanlage, wird es noch differenzierter. Dach, Fassade und tragende Bauteile gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, sodass die Eigentümergemeinschaft (WEG) über Beseitigung und Sicherung entscheidet und die Kosten gemeinschaftlich getragen werden. Betrifft der Befall nur das Sondereigentum einer einzelnen Wohnung, kann die Zuständigkeit anders liegen. Hier lohnt der Blick in die Teilungserklärung und die Abstimmung mit der Hausverwaltung, bevor jemand auf eigene Faust Aufträge vergibt.
Selbstnutzer und Eigentümer
Wer im eigenen Haus wohnt, trägt die Kosten selbst – kann aber im Schadensfall prüfen, ob die Gebäude- oder Hausratversicherung greift. Das ist police-abhängig und sollte vorab mit dem Versicherer geklärt werden. Unabhängig davon gilt für alle: Geht es um ein geschütztes Tier, sind zusätzlich die artenschutzrechtlichen Vorgaben einzuhalten, gleich ob Mieter, Vermieter oder Eigentümer.
Im Streitfall: Mieterverein oder Anwalt
Mietrechtliche Fragen lassen sich nicht pauschal beantworten, weil es immer auf den Einzelfall, den Mietvertrag und die konkrete Beeinträchtigung ankommt. Dieser Beitrag gibt nur eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Unklarheiten über Verantwortung, Umlage oder Minderungshöhe sind der örtliche Mieterverein oder eine fachanwaltliche Beratung die richtigen Anlaufstellen. Geht es zugleich um die fachgerechte Beseitigung eines geschützten Tieres, koordinieren Vermieter und ein Fachbetrieb des BIOVEX-Netzwerks die Maßnahme.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter den Marder im Dach beseitigen?
In der Regel ja. Da der Vermieter eine mangelfreie Wohnung schuldet, ist er meist für die Beseitigung der Tiere und die bauliche Sicherung gegen erneutes Eindringen zuständig – vor allem, wenn der Befall mit dem Gebäudezustand zusammenhängt. Der Mieter muss den Befall aber unverzüglich anzeigen.
Darf der Vermieter die Kosten auf die Miete umlegen?
Kosten der akuten Beseitigung darf der Vermieter in der Regel nicht als Betriebskosten umlegen. Anders kann es bei vertraglich vereinbarten, regelmäßig wiederkehrenden Vorbeugemaßnahmen sein. Die Abgrenzung ist Einzelfallsache und im Zweifel juristisch zu prüfen.
Wie hoch darf ich die Miete bei Marderlärm mindern?
Das hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Bei erheblichem nächtlichen Lärm haben Gerichte je nach Fall Minderungen in der Größenordnung von etwa zehn bis dreißig Prozent für möglich gehalten. Solche Quoten sind Einzelfallentscheidungen – lassen Sie sich vor einer Minderung beraten.
Was muss ich als Mieter tun, wenn ich einen Befall bemerke?
Den Mangel unverzüglich und am besten schriftlich dem Vermieter anzeigen und zur Beseitigung auffordern. Dokumentieren Sie die Beeinträchtigung. Wer den Befall verschweigt und dadurch Folgeschäden zulässt, kann selbst haften.
An wen wende ich mich bei Streit über die Kostenfrage?
Da es stark auf den Einzelfall und den Mietvertrag ankommt, sind der örtliche Mieterverein oder ein im Mietrecht spezialisierter Anwalt die richtigen Ansprechpartner. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.